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In questo articolo vedremo se spetta all’agente immobiliare la provvigione nel caso in cui il trasferimento del bene non sia realizzato con una vendita diretta ma tramite la cessione delle quote della società proprietaria dell’immobile.

Il caso che generalmente si presenta nella pratica è il seguente: l’agente immobiliare riceve l’incarico di promuovere la vendita di un bene intestato ad una società. Nello svolgimento dell’incarico il mediatore mette in relazione la società promittente venditrice con un promissario acquirente. Le parti interessate, invece di trasferire la proprietà immobiliare con una vendita, decidono di cedere le quote della società e rifiutano il pagamento della provvigione al mediatore.

In questo caso, all’agente immobiliare spetta comunque la provvigione.

L’art. 1755 c.c. prevede che il diritto alla provvigione del mediatore matura a carico di ciascuna delle parti se l’affare è concluso per effetto del suo intervento.

Secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione, l’affare deve ritenersi concluso ogni volta che, tra le parti messe in relazione dal mediatore, si sia conclusa una operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti che si risolva in un’utilità patrimoniale: un atto, dunque, in virtù del quale si sia costituito un vincolo che dia diritto ad una parte di agire nei confronti dell’altra per l’adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno.

Nessuna rilevanza assume la forma giuridica che le parti hanno deciso di adottare. Perché vi sia conclusione dell’affare non importa il negozio/contratto che le parti hanno concluso. Ad esempio, nell’ipotesi sopra illustrata, cessione delle quote societarie in luogo di compravendita immobiliare.

Viene infatti messo in rilievo l’interesse concreto realizzato dalle parti, cioè il trasferimento del bene, e non la natura giuridica dello strumento utilizzato. Tale principio deriva della formula scelta per la disciplina della mediazione, dove la legge assume come parametro per il sorgere del diritto alla provvigione non le categorie giuridiche del contratto o nel negozio giuridico, ma la nozione giuridico-economica di conclusione dell'affare.

Si segnala infatti come in molti casi analoghi a quello sopra descritto, la giurisprudenza di Cassazione abbia stabilito come la cessione di quote societarie integri gli estremi della conclusione dell’affare. Si confrontino le decisioni di Cassazione 1942-2022, 1976-3820, 1991-11384, 2012-4381.

Si potrebbe poi sollevare la questione della non corrispondenza dei soggetti messi in contatto (società promittente venditrice e promissario acquirente) con i soggetti che hanno concluso l’affare (soci cedenti e soci acquirenti).

Nel caso di cessione di quote societarie, infatti, sono i soci che stipulano il contratto di cessione, mentre l’incarico di intermediare l’affare viene conferito all’agente immobiliare dalla società proprietaria dell’immobile, in persona del proprio rappresentante.

La Corte di Cassazione ha stabilito che la circostanza che l’affare sia stato concluso dai soci della società non esclude l’identità dell’affare dal punto di vista soggettivo, identità che permane anche quando la parte sostituisca altri a sé nella stipulazione conclusiva, sempre che vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale.

Senza dubbio, come più volte riconosciuto anche dalla giurisprudenza, tra i soci cedenti le quote e l’amministratore/rappresentante della società che ha affidato l’incarico all’agente immobiliare sussiste una relazione soggettiva rilevante, se osservata dal punto di vista concreto -che qui interessa- dell’interesse economico realizzato con il trasferimento immobiliare.

Di conseguenza, ai fini del riconoscimento del diritto alla provvigione, viene in considerazione una nozione più ampia di parte, individuata come il soggetto che ha in concreto beneficiato dell’attività del mediatore, anche se l’affare si è concluso con soggetti diversi da colui che ha inizialmente conferito l’incarico, ma a lui legati da rapporto di continuità e da identità dell’interesse economico.

In conclusione, sussiste il diritto del mediatore al pagamento della provvigione nel caso in cui il trasferimento di un immobile di proprietà di una società sia fatto non per mezzo di una compravendita del bene ma bensì per mezzo della cessione ai promissari acquirenti delle quote della società promittente venditrice.